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【不動産】月収58万円。中古アパート投資の極意 [13/08/20]

1:2013/08/25(日) 02:35:14.53 ID:
今年3月まで現役の海上自衛官だった佐藤一彦氏は埼玉県と神奈川県に3棟のアパートを
持ち、“自衛隊大家”と呼ばれ、毎月58万円超の家賃収入で、今は豊かなリタイア生活を
送っている。

「将来的には仕事を辞められるくらいのキャッシュフローを得たいと思い、不動産投資を
始めました。 ただし借入額は、リタイア後にたとえ全室空室になったとしても返済できる
金額に抑えるなど条件を課しましたね」

そこでたどり着いた結論が、需要が見込める関東のエリアで、土地付き木造アパート1棟を
土地値以下で買うことだった。

「空室や家賃下落で十分な収入が得られなくなっても、木造アパートなら更地にして土地を
売却することができます。また、RCマンションを購入しようとすると借入額が大きくなって
しまいますが、地方の木造アパートなら比較的安い価格帯の物件をたくさん見つけることが
できるんです」

例えば、佐藤氏が2棟目に買った神奈川県の木造アパートは、当初1600万円で売りに出されて
いたという。

「この物件の土地値を業者に調べてもらったところ、約1300万円でした。だったら1300万円
以下、できれば解体費用200万円を差し引いた1100万円で購入できるのが理想でしたね」

さまざまな交渉もしながら1170万円で購入でき、27.5%の超高利回り物件となった。

「最近、札幌や福岡など一部の地域でも供給が上回り、空室や家賃低下で苦しんでる人も
います。ですから、需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと
を徹底するのが重要。このやり方なら、利回りが高い分、空室があってもそれなりの家賃
収入が入ってきますから」

ソース:日刊SPA!
http://nikkan-spa.jp/492614

5:2013/08/25(日) 02:48:37.44 ID:
> 需要が見込めるエリアで土地付き木造アパートを土地値以下で買うこと


持ち主も需要が見込めるなら無理に土地値以下で手放さないと思うけど。
10:2013/08/25(日) 03:08:17.24 ID:
月収じゃなくて月商58万だろ?
不動産の維持費が掛かることを考えたら超零細じゃん。

この大家がこの収入で豪遊しているようなら、
10年後には幽霊アパートになってると思うのだが・・・

まあ、ステマだな。
12:2013/08/25(日) 03:18:21.81 ID:
>>10
リタイア後の収入だから、年金に追加で収入が入ってくる感じだろ。
まずまず豊かな老後じゃん。
17:2013/08/25(日) 03:33:42.86 ID:
不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・
29:2013/08/25(日) 04:31:40.93 ID:
>不動産って表示価格から2割り以上も値切れるのか・・・・

基本的に不動産を表示価格そのままで買う奴はバカ。
不動産屋からするとカモ。
39:2013/08/25(日) 07:14:38.87 ID:
アパートの大家なんか利益出ないよ、実家で親がやってるけど
42:2013/08/25(日) 08:05:01.56 ID:
マンション投資とかよくあるけど、あれってキャッシュでポンと買ってようやく利益でるかどうかって設定だよな
61:2013/08/25(日) 11:49:23.05 ID:
これは不動産会社の大嘘マーケティングです。

アパート投資は不動産会社の口車に乗せられて大損した人が沢山出た。

ただ今後はアベノミクスで状況は変わるのかも知れないがね。
66:2013/08/25(日) 12:01:15.96 ID:
>>61
ねえな。新築は満室になるがそれはこういったアパートから引っ越すからだ。
不動産屋に言われるまま空室を埋めるために家賃を下げ、和室をフローリングに、エアコン必須、風呂釜なら大型浴槽と給湯器に、敷金礼金ほぼ0
そんだけかけて不動産屋に紹介料払って1年2年で出ていかれてまた改装しないと人が入らない
68:2013/08/25(日) 12:05:49.46 ID:
>>66
そんな良心的な大家さんはいないw
ちなみに賃貸仲介で飯食ってます。
69:2013/08/25(日) 12:10:24.54 ID:
>>68
大家が良心的なんじゃなく、やらないとミ◯ミ◯とかが検索リストに載せないのよ
あんたのところはどうか知らん
73:2013/08/25(日) 12:22:29.66 ID:
>>69
大手は最悪、大家が儲からず、業者がもうかるようになってる。
62:2013/08/25(日) 11:52:36.31 ID:
1年後にびっくりする
そして数年後にもっとびっくりする
固定資産、賃借料等の税金、健保、維持費、草むしりなど
アパート経営はマジ地獄です
これは本当
70:2013/08/25(日) 12:16:23.86 ID:
ハイハイ現役大家来ましたよ
良心的でない、うむ、まあ、おらにも生活があるでよ
てか敷金で賄えない経年劣化分は自費で負担しとるでよ。
最終利益は100万程度しかないでよ~w
ちなみに10年以上満室だでよ
でも儲からんな・・・・
100:2013/08/25(日) 13:58:24.66 ID:
>>70
規模は?
104:2013/08/25(日) 14:20:28.32 ID:
>>100
12棟よ、それと駐車場
135:2013/08/25(日) 17:19:42.41 ID:
>>104
12棟満室で100万?
何部屋(単身、ファミリー)?、駐車場は何台?
147:2013/08/25(日) 18:09:37.45 ID:
>>135
売上としては年間700万くらいはあるよ
最終利益と計上してるモノがね、そら、銀行経金利と元金と差っ引いた
だけなら300万程度はあるよ、そこから色々と金かかるし
とりあえずはガソリン代なんかも計上してるからな、申告してる最終利益ね
勿論食費や小遣いなんかは経費に入れてないけどね
最初の10年なんか業者のローンも別口であったし、10万づつだったけど
ちなみに駐車場は5台
76:2013/08/25(日) 12:27:54.27 ID:
儲かるならなぜ大東建託とか大手は、自分で商売しないのか
ってことだよ。
78:2013/08/25(日) 12:31:53.62 ID:
>>76
大東はサブリースだからな
儲かろうが儲かるまいが大家には定額しか支払わんよ、
どんどん建てれば儲かるだろうな建築収入があるんだし、
だが、、、法人としてみりゃ隠れ負債だがな
84:2013/08/25(日) 12:48:16.37 ID:
>>78
一括借り上げパッケージで年寄りをその気にさせてアパート建てる業者は
たいてい入居が悪いと一括借り上げ解除で撤退できる契約をこっそりつけている、
業者が逃げ出せば
年寄りの地主に残されるのは入居者がいないガラガラのアパートと建築費の返済だけになる。
169:2013/08/25(日) 20:57:03.21 ID:
>>84
コンビニと一緒で儲かるなら自分でやってるに決まってるだろうにw
80:2013/08/25(日) 12:37:29.62 ID:
単純に物件買った額と賃料収入×12ヶ月で
「高利回りです」だってさw
こんなのでその気になる奴っているの?
81:2013/08/25(日) 12:37:37.51 ID:
あまりに儲からんので、アパート止めて自宅に転用する話は聞くな。
そのままだと税務署が自宅と認めないので、壁をブチ抜いて一部屋に改造するらしい。
88:2013/08/25(日) 12:57:28.90 ID:
>>81
入居者の付かないおんぼろアパートを、電気だけ残してガス水道下水道みんな外して貸倉庫にした大家知ってる
賃料は安いが結構埋まってて税金くらいは出るって言ってた
91:2013/08/25(日) 13:06:53.99 ID:
本でも大量に置かない限り平気じゃね?
94:2013/08/25(日) 13:22:59.64 ID:
58万入ってくるとして経費どんだけかかるんだよ…
それに朝鮮人とか中国人が入ってきたら厄介だぞ、拒否ったら差別ニダとか言い出すし
99:2013/08/25(日) 13:57:03.45 ID:
>>94
俺が借りてたアパート外国人お断りだったよ
103:2013/08/25(日) 14:19:02.58 ID:
親が土地持ちなんだけど、一括借り上げの営業が来るから話しするんだけど
建ててもいいけど利益出したいんだがと言ったら
相続税対策ですって言われたわ
105:2013/08/25(日) 14:22:22.89 ID:
話がすごいおかしすぎる
元の家主が1300万円で土地売ればいいだけだろ
110:2013/08/25(日) 15:01:28.23 ID:
>>105
その場合は更地にしないとその価値は出ない
そして更地にするのには結構金がかかる

だから土地の価格よりも安く買うことができる

別に変な話でもない
111:2013/08/25(日) 15:06:25.64 ID:
>>110
つまり、ババ引きなんだよね。

だれが最後にババを引くか。

>1の人も早い目に売り抜ければ、まあ利益は残るよ。たぶんあと数年くらいなら買値程度で売れるだろう。
113:2013/08/25(日) 15:21:15.38 ID:
ばあちゃんの二階建て一軒家家相続したけど、困る。貸すならリフォームしないと駄目だよな。もととれる?自分の家から四時間なので管理は無理

路線価からみると不動産価値三百万くらいだったような。建物は築五十年以上。間口狭くて縦長、両隣との幅異常に狭いし、隣の爺がややこしくて領地争いしてたことも。風呂は後付で一階の中の庭にある。庭といっても日が入らない場所。

場所は、本線から離れたローカル線の枝線の駅まで徒歩7分。イトーヨーカ堂まで徒歩7分。
128:2013/08/25(日) 16:43:21.34 ID:
おまいら凄い拒絶感だなww
まあ、同じ事をやる人間は少ないければ少ないほどいいんだから、それでいいけどさ。
不動産賃貸経営の良いところは、収益とかそういう所にあるのではなく、
労働強度が雇われ人や一般の経営者とは比べ物にならないくらい低いという事だ。
それ以上でもそれ以下でもない。
明日、会社にいかなくていい、そこに魅力を感じるか否かだ。
141:2013/08/25(日) 17:57:09.76 ID:
大家業を営む家で育った俺からすると無謀だと思う
まず、物件は目に付くところに置かなくてはいけない
それか信頼できる不動産屋がいるか
賃貸は土地をゼロコストで手に入れないと厳しい
基本的にローンを完済していても10万入って3万しか使えない
ワンルーム投資なんて全部駄目
144:2013/08/25(日) 18:04:01.39 ID:
>>141
>基本的にローンを完済していても10万入って3万しか使えない
これは何故?
145:2013/08/25(日) 18:04:52.80 ID:
世間知らずの中高年が鴨になる
元教師とかもう鴨がネギ背負ってガスコンロ抱えてチャッカマン持って歩いてくるのと同じ
148:2013/08/25(日) 18:14:18.32 ID:
>>145
建屋が皆古いってのもあるんだけど、積み立てと修繕と税金対策
部屋は空いたら終わりだからね
150:2013/08/25(日) 18:18:05.04 ID:
>>148
>積み立てと修繕と税金対策
管理費と修繕積立金はわかるけど
税金対策とは?
153:2013/08/25(日) 18:29:01.14 ID:
やっぱりそんないい話しには見えんわな。
個人がやるには不確定リスクが大きすぎるし、本当においしいところがあれば
まず目ざとい連中が見逃さないだろ。
良物件が2chでぼやっとしてる人間にまでまわってくるとは思えん。
162:2013/08/25(日) 19:54:02.63 ID:
>104
12棟で実収入それだけなのか
アパート経営って厳しいんだな
2000万の株式持ってるが税引き後の配当が60万くらいになる
持ってるだけでいい株と比べると手間を考えたら大家は割に合わないな
171:2013/08/25(日) 21:05:40.08 ID:
そういや缶コーヒーとかの自動販売機置けば、
そこそこ儲かるんだろ?
あれはどうすりゃいいんだろ。
172:2013/08/25(日) 21:21:16.53 ID:
>>171
メーカーに電話すれば場所代だけもらえる
利益が全部もらえるわけじゃない
173:2013/08/25(日) 21:27:41.23 ID:
>>172
単純に場所代だけをもらう場合と、自分で販売機で商売をやる場合があると思うが。
前者は楽で確実だが儲けは少なく、後者は自販機が破壊されたり、売上げが悪くて電気代も出ないで赤字になる場合がある。
209:2013/08/26(月) 08:46:59.14 ID:
>>171
都会の駅前みたいなとこは儲かるかも知れないけど
他は全滅だろ、自販機はw
176:2013/08/25(日) 21:50:09.72 ID:
昔は
副業の不動産経営の赤字を
給与収入から引いて節税できたから
儲からない不動産投資でもまだ意味があったが

今は確定申告時に赤字を合算できずに
給与所得の節税が使えないから、何のメリットもない
181:2013/08/25(日) 22:22:39.00 ID:
>>176
損益通算はできるよ?
183:2013/08/25(日) 22:24:23.18 ID:
>>181
それは事業所得内での損益通算で
サラリーマンが副業として不動産に手を出しても
給与所得から赤字を控除することはできない
186:2013/08/25(日) 22:31:32.43 ID:
>>176
>>183
損益通算できる。
「給与所得 不動産所得 損益通算」でググれ。

No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算|所得税|国税庁
ttp://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1391.htm
219:2013/08/26(月) 11:14:42.68 ID:
>>186
バカが
給与所得では不動産投資の
損益通算できないんだよ

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm

死ね
194:2013/08/25(日) 23:17:21.49 ID:
ちょっと古いと空き室多いもんな
満室なのは新築ばかり
五年するともうね
204:2013/08/26(月) 01:15:03.52 ID:
メンテナンスが大変そう。
これからは不動がダブつくんだから変な物件をつかんじゃダメ。
215:2013/08/26(月) 10:28:32.99 ID:
アパートは数棟もってるけど
土地まで買って儲けって出るの?
と不思議に思う
税金対策がメインなのに
サラリーマンは賃貸不動産経営に憧れるんだろうな
218:2013/08/26(月) 10:47:15.03 ID:
>>215
土地持ち老人がどんどん死んでるから、一応物件はでてる。
一方、軽量鉄骨アパートは一室あたり400万でレオパよりはるかにマシなものが建てられる

8万円の家賃取れれば、ウワモノは撤去費込みで6年で減価回収できるわけで、物件次第だよ
222:2013/08/26(月) 12:23:14.49 ID:
>>218
大東建託やレオパレスは、メチャクチャ高いよな。
でも年商1兆円超えとか見ると、地方の地主はアホなんだなー。

あんなとこで建てるなら、まだ旭化成のヘーベルハウスの1室700万の方が物もいいし安いよ

関東の小規模地主の間では有名な会社だけど、ここなんかは1室300万からあるからな。
土地代0円で、家賃6万として、満室想定の表面利回りだと4年半で回収できる。

実際は、家賃下落、空室、内装、賃貸管理、修繕、固定資産税で、8年くらい掛かるけどな。
それでも首都圏の地主は投資する価値が充分ある。

http://www.amix.co.jp/landing/
223:2013/08/26(月) 12:29:42.64 ID:
>>222
300万はちょっと心配になる安さだな。シンクとかなに使ってるんだろう。

ちなみにおいらしがないサブコンのIT部門にいる半分部外者だけどね。
元スレ:http://www.anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1377365714/
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2013/08/26 13:38 | 未分類COMMENT(0)TRACKBACK(0)  TOP

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